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Prima casa e non solo...

MUTUI

Per scegliere un mutuo occorre avere ben presenti tutti gli elementi che lo caratterizzano e quali siano i loro effetti, in modo da poter valutare correttamente il mutuo più adatto alle proprie esigenze economiche e familiari ed evitare brutte sorprese.

In genere si chiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale (prima casa) oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (seconda casa).
Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un'unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile).
La durata dei mutui è solitamente di 5, 10, 15 o 20 anni, più raramente 25 o 30 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile.

I diversi tipi di mutuo

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

• Tasso di interesse prescelto;
• Durata;
• Tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.

 

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo. Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono aversi:

Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito.
Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.
Contratto misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.
Contratto con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un brevissimo periodo iniziale, viene applicato un tasso agevolato. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti" ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonchè le necessità della propria clientela.

Il tasso di interesse

L'interesse è il prezzo dell'uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura dell'interesse è il tasso o saggio di interesse, che rappresenta l'interesse del capitale di 100 lire (tasso percentuale), in un'unità di tempo (anno, trimestre, semestre).

Le espressioni 4%, 5%, 6% etc. sono relative a tassi percentuali.
Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all'unità di tempo "anno". L'interesse può essere semplice o composto. Semplice, quando non è fruttifero nei successivi periodi. Composto, quando alla fine di ogni periodo, si accumula al capitale, cioè si capitalizza diventando a sua volta fruttifero. La capitalizzazione semplice è usata nelle operazioni di breve durata. La capitalizzazione composta è usata nelle operazioni di lunga durata come il mutuo.

Piano di rimborso (ammortamento)

Il piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è rimborsato. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "ammortamento alla francese": ogni rata prevede una quota capitale e quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta la quota capitale rimborsata. Meno frequenti sono i piani a rate crescenti o decrescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano o diminuiscono d'importo ad ogni rata o a scadenza fissata contrattualmente) e ad ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della quota interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro le scadenze predeterminate).

La rata

La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali.
Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perchè il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora". Non solo: la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto, il ritardato pagamento, quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.
Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

L'ipoteca

Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare un'efficace garanzia: l'ipoteca che colpisce il bene finanziato. L'iscrizione dell'ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio e attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità in caso di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso. Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto i beni immobili; essa attribuisce al creditore un diritto di prelazione che gli assicura la possibilità di soddisfarsi sul ricavato della vendita, anche se la proprietà dell'immobile passa ad altri.
Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà e il godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre del bene come se fosse libero.

Le tasse e le agevolazioni

Un contratto di mutuo può comportare oneri e agevolazioni fiscali. Se il mutuo viene erogato da una banca, in sostituzione dell'imposta di registro, IVA, ipotecaria e catastale, l'atto è soggetto all'imposta sostitutiva nella misura dello 0,25%. Tale imposta viene trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione del finanziamento.

Agevolazioni

Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRPEF. La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di lire 7.000.000 se sussistono le seguenti condizioni:

l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro 1 anno dall'acquisto;
l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo.
nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale.

Detrazioni sono previste anche per i mutui destinati a finanziare i lavori di ristrutturazione.

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